خرید وام مسکن در فرابورس

دنیای اقتصاد- در حالی که فرابورس ایران مدتی است میزبانی اوراق تسهیلات مسکن را بر عهده دارد، بی‌اطلاعی مردم از این موضوع، ایجاد بازار سیاه خرید و فروش امتیاز وام مسکن را رقم زده است. تا جایی که برخی از مشاوران املاک از متقاضیان دریافت اوراق وام مسکن پورسانتی بین 80 تا 300 هزار تومان را طلب می‌کنند، در شرایطی که خرید مستقیم این اوراق از فرابورس مشمول هیچ هزینه اضافی غیر از کارمزد ناچیز کارگزاران نیست. اوراقی که 40 برگه آن ارزش 20 میلیون تومان وام مسکن را دارد و هم‌اکنون در فرابورس ایران هر برگه آن قیمتی معادل 69 هزار تومان را تجربه می‌کند.

توصیه‌هایی به خریداران وام مسکن
 برای بهره‌مندی از وام 20 میلیون تومانی مسکن لازم نیست وجهی اضافه‌تر از ارزش حدود 70 هزار تومانی اوراق به مشاورین املاک یا واسطه‌ دیگری پرداخت شود
گروه بورس- هدیه لطفی: «دریافت وام مسکن در سریع‌ترین زمان»، «وام در مرکز فرابورس»، «اوراق بورسی بدون پیش‌پرداخت»، «خرید مستقیم از کارگزاری»، «ضامن از ما»، «آماده تشکیل پرونده» و در نهایت «مشاوره وام مسکن اینجاست» نمونه‌هایی از آگهی‌های درج شده در روزنامه‌های کشور جهت اخذ وام مسکن برای متقاضیان است که شما را به دریافت سهل و آسان وام مسکن دعوت می‌کند.
وامی که البته مراحل دریافت آن حتی یک ساعت زمان نیز نمی‌برد، اما منبع درآمدی برای برخی از مشاوران املاک شده است. افرادی که با سوء‌استفاده از ناآگاهی و بی‌اطلاع بودن عموم مردم با دریافت اجرتی در محدوده 80 تا 300 هزار تومان اقدام به دریافت وام مسکن برای آنها می‌کنند.
همه ما به امید تهیه خانه مناسب به این مبلغ وام مسکن احتیاج داریم و برخی به دلیل دانش اندک، وقت محدود و درگیری‌های زیاد زندگی ترجیح می‌دهند به این مشاوران مسکن رجوع کرده تا آنها به قول خودشان در اسرع وقت این خواسته را برآورده کنند، هرچند که خود این مشاوران در صحبت‌های تلفنی از مشقت‌های پیش‌رو سخن گفته و هفت‌خوان رستم را در جلوی چشمان ما ترسیم می‌کنند تا برای رسیدن به پورسانت 80 تا 300 هزار تومانی راه خود را هموار کنند.
 این در حالی است که طی این مراحل، چندان کار سختی نیست و با مراجعه به یک کارگزار رسمی بورس یا شعب بانک مسکن به راحتی می‌توانید این خواسته را بدون هرگونه هزینه اضافی، جامه عمل بپوشانید.
هرچند که مسوولان فرابورس در صحبت‌های رسانه‌ای یا از طریق اطلاع‌رسانی‌های خود هشدارهای لازم را به متقاضیان خرید وام مسکن داده‌اند، اما هنوز هم در برخی نقاط هستند افرادی که به این مشاوران روی آورده و وام دریافت می‌کنند که افزایش روزمره تعداد این افراد و بنگاه‌ها در ستون روزنامه‌ها خود حاکی از ادامه بی‌اطلاعی در میان مردم است!
«اوراق حق تقدم تسهیلات بانک مسکن» اوراقی هستند که مالک آنها می‌تواند با مراجعه به بانک در ازای هر برگه، از امتیاز استفاده از تسهیلات 5 میلیون ریالی خرید مسکن با نرخ سود 12 تا 15 درصد و دوره بازپرداخت 12 تا 20 سال استفاده کند. البته طبق مقررات، بانک مسکن در ازای ارائه سند هر واحد مسکونی حداکثر تا 200 میلیون ریال تسهیلات پرداخت خواهد کرد، یعنی اگر شخصی بخواهد از سقف تسهیلات بانک مسکن برای خرید یک واحد مسکونی استفاده کند، موظف است 40 برگه حق تقدم تسهیلات مسکن را به بانک مسکن ارائه کند.
این اوراق که به عنوان ابزاری جدید از اوایل آبان ماه سال 89 وارد فرابورس شد، به سهامداران امکان دریافت وام خرید مسکن را می‌دهد و به عبارتی مردم با خرید این اوراق از طریق کارگزاران فرابورس یا شعب بانک مسکن می‌توانند از وام‌های مسکن که منشا آن سپرده‌های سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت ممتاز مسکن است، استفاده کنند.
این اوراق پیش از ورود به فرابورس (نه به شکل فعلی) در بنگاه‌های معاملات ملکی و توسط واسطه‌ها به متقاضیان فروخته می‌شد، اما با هدف حذف واسطه‌گری و دلالی (هدفی که تاکنون به طور کامل محقق نشده است) وارد فرابورس ایران شد. در واقع در گذشته مردم با مراجعه به بانک مسکن و واریز 9 میلیون تومان به عنوان سپرده بانکی پس از مدتی به دریافت وام مسکن موفق می‌شدند، اما در حال حاضر همه سرمایه‌گذاران می‌توانند با خرید اوراق تسهیلات بانک مسکن البته با هزینه حدود 3 میلیون تومانی صاحب وام 20 میلیون تومانی با نرخ سود پایین شوند.
در این خصوص معاون نظارت و عملیات فرابورس در گفت‌وگو با خبرنگار ما، مراحل دریافت این تسهیلات را تشریح کرده و در کنار آن یکی از کارشناسان ارشد بازار سرمایه نیز به بررسی ارزش واقعی این اوراق پرداخته است.
همچنین رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز در گفت‌وگو با دنیای اقتصاد از وجود چنین اوراقی در فرابورس اظهار بی‌اطلاعی کرد و به این ترتیب پاسخگوی ما نبود.
خرید یک برگه؛ خرید یک سهم
معاون نظارت و عملیات فرابورس درخصوص دریافت هر برگه امتیاز تسهیلات بانک مسکن اظهار داشت: خرید یک برگه تسهیلات مسکن دقیقا شبیه خرید سهام است؛ هر فرد برای تهیه این برگه‌ها در ابتدا باید به یک شرکت کارگزاری مراجعه کند.
حسن محمدتبار در ادامه افزود: اگر شخص دارای کد سهامداری باشد که پس از پر کردن فرم‌های مربوط، همان لحظه خرید تسهیلات مسکن صورت می‌گیرد و در غیر این صورت یک کد سهامداری به نام شخص صادر شده و سپس مراحل بعدی صورت می‌گیرد.
وی ادامه داد: پس از واریز مبلغ به حساب کارگزاری برای خرید هر تعداد برگه مورد نظر، کارگزار مابقی اقدامات را انجام داده و پس از سه روز برگه خرید سهام در دست فرد وام‌گیرنده خواهد بود.
محمدتبار تصریح کرد: هر شخص حداکثر می‌تواند 40 برگه 500 هزار تومانی را خریداری کند و به ازای آن مبلغ 20 میلیون تومان وام از بانک مسکن دریافت نماید. همچنین از روز پس از خریداری برگه‌ها، با مراجعه به نزدیک‌ترین شعبه بانک مسکن محل سکونت، مراحل بعدی توسط بانک انجام خواهد شد، به این ترتیب که اسم فرد متقاضی در سیستم تمامی شعب بانک مسکن کشور وارد شده و می‌تواند از هر شهری برای شهر دیگر اقدام کند.
ضامنی در کار نیست!
معاون نظارت و عملیات فرابورس در ادامه اظهاراتش افزود: برای دریافت وام مزبور احتیاجی به ارائه ضامن نیست، بلکه همان سند ملک موردنظر به عنوان ضمانت در رهن بانک باقی می‌ماند تا دوره بازپرداخت اقساط به اتمام برسد.
محمدتبار در ادامه خاطرنشان کرد: مسوولان شرکت فرابورس ایران به طور مکرر چه از طریق آگهی‌های تلویزیونی و چه از طریق روزنامه‌ها و سایت‌ها اعلام کرده‌اند که برای دریافت وام مسکن به شعب کارگزاری‌های عضو فرابورس مراجعه شود و در واقع افراد متقاضی از طریق مشاوران املاک گمراه نشوند تا مجبور به پرداخت هزینه‌‌ای به این قبیل افراد نشوند. ضمن اینکه در حال حاضر تمامی کارشناسان، مسوولان و منشی‌های شرکت فرابورس آماده پاسخگویی به سوالات متقاضیان هستند و آنها را راهنمایی خواهند کرد.
کشف قیمت براساس عرضه و تقاضا
محمدتبار در ادامه به قیمت هر برگه اوراق مسکن اشاره کرد و گفت: قیمت این اوراق تا قبل از ورود به بازار فرابورس حدود 120 هزار تومان بوده است که اولین اوراق مسکن وارد شده در فرابورس در مهرماه 89 و در محدوده 80 هزار تومان قیمت خورد. در حال حاضر قیمت اوراق مزبور براساس عرضه و تقاضای بازار در حال نوسان است؛ هرچه عرضه اوراق کاهش یافت، قیمت آن رشد خواهد کرد و بالعکس.
وی در ادامه بیان کرد: هر برگه از اوراق مزبور به مدت 2 سال اعتبار دارد و در این مدت خرید و فروش آن صورت می‌گیرد و در واقع هرچه به اتمام تاریخ سررسید نزدیک‌تر شویم قیمت اوراق افت خواهد کرد و به صفر می‌رسد. البته بیشتر در همان 4 تا 5 ماه اول معامله می‌شوند.
محمدتبار در پایان خاطرنشان کرد: تاکنون 8 میلیون و 800 هزار برگه سپرده تسهیلات مسکن در فرابورس منتشر شده و از این تعداد 6 میلیون و 570 هزار برگه مورد معامله سهامداران قرار گرفته است که به‌ این ترتیب حدود 100 هزا ر نفر از این طریق خانه‌دار شده‌اند.
فرصت خوبی برای خانه‌دار شدن
یکی از کارشناسان بازار سرمایه نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ما به کشف ارزش واقعی اوراق بانک مسکن پرداخت و گفت: برای درک ارزش واقعی این اوراق باید هزینه بهره واقعی آن را به دست آورد؛ برای خرید 40 برگه با فرض قیمت هر برگه 70 هزار تومان، دو میلیون و 800 هزار تومان پرداخت می‌شود و بدین ترتیب 17 میلیون و 200 هزار تومان در دست وام‌گیرنده باقی خواهد ماند.
علیرضا کدیور در ادامه افزود: بر این اساس نرخ بهره واقعی 22 درصد محاسبه می‌شود و این در شرایطی است که از یک طرف، فرد متقاضی سود 20 درصدی بدون ریسک کسب می‌کند و از طرف دیگر چنانچه بخواهد از هر بانک دیگری همین مقدار وام را دریافت کند، باید نرخ بهره‌ای بالاتر از 25 درصد بپردازد.
وی خاطرنشان کرد: با احتساب متغیرهای کلان اقتصادی از جمله نرخ بازده بدون ریسک، نرخ تورم (دو درصد اعلام شده توسط بانک مرکزی) و وام‌های جایگزین از بانک‌های دیگر و به خصوص بانک‌های خصوصی؛ این اوراق بسیار ارزنده است. بدین ترتیب نه تنها نرخ 70 هزار تومان اوراق توجیه‌پذیر خواهد بود، بلکه در محدوده 80 هزار تومان نیز بسیار مناسب است و در واقع فرصت مناسبی برای خریداری خانه به شمار می‌آید.
وی در ادامه افزود: در این میان هزینه فرصت را نیز نباید نادیده گرفت؛ چنانچه فرد اقدام به خرید خانه نکند باید مبلغی بیشتر از اینها را برای اجاره مسکن صرف کند این خود نیز دلیلی برای توجیه‌پذیر بودن این اوراق به شمار می‌آید.
گزینه‌ای فاقد ریسک برای نوسان‌گیری
کدیور یکی دیگر از دلایل مقبولیت این اوراق را نبود محدودیت در خریداری آنها عنوان کرد و افزود: در هفته گذشته تحت شرایطی قیمت هر برگه اوراق مسکن به حدود 62 هزار تومان کاهش یافت، اما این شرایط چندان دوام نیافت و ظرف مدت 3 روز با رشد 10 درصدی مواجه و به مرز 70 هزار تومان رسید که این خود فرصت مناسبی برای کسب سود سهامداران محسوب می‌شود و چون محدودیتی در خریداری آنها وجود ندارد، می‌توان سود خوبی از این محل کسب کرد.
این کارشناس بازار سرمایه در ادامه اظهار کرد: همچنین بتا (ریسک سیستماتیک) اوراق مزبور در مقابل شاخص بورس منفی است؛ یعنی در زمانی که اوضاع بورس و شاخص رو به کاهش است، اوراق یادشده می‌تواند گزینه کم‌ریسکی برای نوسان‌گیری باشد و سود خوبی به سرمایه‌گذاران اعطا کند.